房地产行业2026年度投资策略：寻找alpha251203

2026年房地产销售量价或仍面临一定的下行压力，真正有效促进供需平衡的方式仍是城市人口净增长。1）当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。2）真正有效促使供需平衡的方式仍是城市人口的净增长或人均居住面积的提升，核心的变量可能在于促进农民工的市民化，可能有效的政策包括：给予进城购房的农村户籍家庭购房利息补贴；扩大保障房对于农民工群体的覆盖；进行必要的宅基地制度改革，降低农民工市民化的门槛，可能是较好的方向。3）我们预计2026年全国商品房销售面积增速-7.0%、商品房销售金额增速-9.0%，新开工面积增速-19.2%，开发投资完成额增速-9.2%，竣工面积增速-15.5%。

房企商业模式依赖拿地精准度，但当前市场下房企拿准地并不容易。1）当前房企经营重心从负债端转向资产端，拿地精准度才能保障资产端收益率，2021年后部分地产股走出alpha行情，往往也是阶段性兑现其拿地精准度优势。2）2022年以来房企拿地舒适度是在下降的，面临的拿地风险主要有两种：一种是房地产市场供需关系面临重大变化，有效市场缩圈；另一种是，绝大部分房企聚焦在核心城市投资，竞争激烈，且在市场阶段性回暖时追加投资，“地王”陷阱再现。

我们认为区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高。1）房企需要在一个持续缩圈的房地产市场中，选对投资区域及项目，同时尽量错峰投资，避免高点拿地；关于迎合城市房地产市场缩圈大趋势，区域深耕型房企具备天然优势。2）从房企投资拿地机制来看，关键在于房企对于城市是否足够熟悉、上下级沟通成本、是否有自身核心竞争力，带来独特“勾地”资源禀赋。3）基于拿地精准度，我们建议关注三类房企：典型的区域深耕房企，基于自身能力及城市布局做点状外拓：如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、越秀地产；中国海外宏洋集团，拿地差异化布局，掘金下沉市场；华润置地，具备强勾地能力的央企，绑定万象商业拿地。

头部购物中心是稳定的红利资产，投资聚焦商业地产头部公司。头部购物中心体量大、业态丰富保证了可逛性优势，即使在消费下行期：1）仍是品牌方买线下流量的地方；2）可调铺迎合当下消费偏好；3）营销活动的效费比更高；4）固租和销售额扣点取高的模式保证了租金比销售额更稳定。2024年商圈内头部购物中心租金基本没有下跌以及多数商圈过去10年TOP1的购物中心几乎没有变过均能验证其稳定性。头部购物中心是稳定的红利资产，α属性强，未来仍将受益于降息。我们推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。

头部中介强管控带来高壁垒，重视其现金流和确定性。中央交易是二手房中介最高效的模式，头部中介通过实现对经纪人的强管控，建立了一套公司内部高质量的中央交易系统ACN，大幅提高成交效率，保持高市占率。建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。q风险提示：房地产市场超预期下行，商业竞争加剧，购物中心开业不及预期