房地产行业：楼市成交季节性调整，加大闲置存量土储回收力度－跟踪周报250715

投资要点

上周（2025.7.7-2025.7.11）：上周房地产板块（中信）涨跌幅 6.1%,同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 0.8%、1.7%，超额收益分别为5.2%、4.4%。29 个中信行业板块中房地产位列第 1。

（1）新房市场：上周（2025.7.5-2025.7.11）上周 36 城新房成交面积 144.4万方，环比-51.6%，同比-18.4%。2025 年 7 月 1 日至 7 月 11 日累计成交 243.7 万方，同比-20.2%。今年截至 7 月 11 日累计成交 5490.2 万方，同比-5.2%。

（2）二手房市场：上周（2025.7.5-2025.7.11）上周 15 城二手房成交面积 148.6 万方，环比+0.1%，同比-6.3%。2025 年 7 月 1 日至 7 月 11 日累计成交 247.6 万方，同比-7.9%。今年截至 7 月 11 日累计成交 4316.7万方，同比+15.7%。

（3）库存及去化：13 城新房累计库存 7758.7 万方，环比-0.4%，同比-9.5%；13 城新房去化周期为 19.7 个月，环比变动+0.4 个月，同比变动-1.5 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 14.3 个月、11.8个月、17.2 个月、43.5 个月，环比分别变动+0.2 个月、+0.2 个月、+0.1个月、+1.8 个月。

（4）土地市场：2025 年 7 月 7 日-2025 年 7 月 13 日百城供应土地建筑面积为 1776 万方，环比-40.6%,同比-4.0%。成交楼面价 1506 元/平，环比+2.7%、同比+6.5%；土地溢价率 9.4%，环比+4.5%，同比+4.6%。截至 7 月 13 日，2025 年累计成交土地建筑面积为 57266 万方，同比-4.4%。

周观点： 7 月第 2 周新房成交环比下降、同比下降，二手房成交环比上升、同比下降。国家发展改革委上周表示，锚定到 2035 年基本实现新型城镇化目标，要以“两重”“两新”资金使用为抓手。一是加大“两重”建设力度，支持符合条件的新一轮农业转移人口市民化、潜力地区城镇化水平提升、现代化都市圈培育、城市更新和安全韧性提升等标志性重大项目建设。二是针对老一代、新生代、新世代等不同类型农业转移人口群体的消费特征和需求，制定差异化的消费品以旧换新接续政策，纳入“两新”专项支持范围。三是允许人口流入城市利用超长期特别国债、地方政府专项债等资金，加大闲置存量土地回收和存量商品房收购力度，持续扩大农业转移人口保障性住房供给。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。

风险提示

房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。