房地产行业：价值为锚，租售比与股息率－2026年度策略报告

#核心观点： 1、房地产发展方向为高质发展和回归民生，强调居住属性，弱化金融属性。 2、租售比国际对比显示我国一线城市老旧住宅净租金收益率约2.5%，房价止跌回稳需政策持续支持。 3、2025年政策力度整体平淡，十五五首年或迎窗口期，政策重点包括拆迁改造提速、防风险、稳预期和促转型。 4、2026年中性预期下商品房销售面积同比下降6.1%，开发投资额同比下降6.9%，二手房成交预计同比增长5.0%。 5、行业转向存量时代，关注股息率及现金流，存量地产价值逐步获得认可。 #投资建议： 1、开发商：建发国际集团、中国金茂、滨江集团。 2、物业：绿城服务、华润万象生活。 3、商业地产：新城控股。 4、二手房：贝壳-W、我爱我家。 5、机器人布局：首程控股、南都物业。 6、建议关注存量地产三个方向：物业、商业、二手经纪。 #风险提示： 政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期