房地产行业(物业服务)2026年度投资策略：现金奶牛和分红稳健，服务消费空间广阔251127

核心观点

1. 政策友好：2025年以来，物业行业多次获得顶层政策大力支持，“十五五”规划建议明确提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动；中央城市工作会议要求大力发展生活性服务业；国务院多次发文鼓励社区生活服务消费，推行“社区+物业+养老服务”、加快配齐购物、餐饮、家政、维修等社区居民服务网点等，物业服务行业政策面友好。
2. 行业发展：物业行业迈入发展新阶段，行业呈现五大发展趋势：地产销售分化加剧，物管项目或“量缩价升”；独立发展能力提升，“服务消费”属性日渐凸显；老龄化进程加快，“物业+养老”迎来发展黄金期；推进城中村改造，“物管进村”迎重要发展机遇；“十五五”好物业需求增加，“优质优价”时代将至。同时，面对新形势，物业企业积极调整经营策略：撤场低盈利项目，保障利润率与现金流；降低地产关联敞口，提升抗周期波动能力；社区增值更为聚焦，提升长期经营能力；积极拥抱新技术，推动AI应用落地；机器人替代人工，降本增效有序推进。
3. 海外对标：近百年来，欧美国家第二产业在国民经济中的比重逐渐降低，第三产业迅速发展，居民消费逐渐从物质型消费转向服务型消费，行业内崛起了爱玛客（Aramark）、索迪斯（Sodexo）、FirstService等国际物业服务巨头，这些行业巨头历史悠久、客户粘性强、龙头地位稳固，2025年初至11月24日，爱玛客、索迪斯PE-TTM平均值为30x、43x，FirstService近三年PE-TTM平均值为63x，国际资本市场高度认可物业服务企业的优秀商业模式。
4. 板块表现：年初至11月24日，样本股平均涨幅+19.4%，物业管理指数涨跌幅与恒生地产建筑业较为接近，在年报披露期前后（3-5月）相对于地产建筑业有较为明显的超额收益，表明资本市场对物业股2024年度业绩有一定的认可度，但总体来看，物管指数表现仍受到房地产市场的影响。从物管指数与美元指数的涨跌对比来看，二者呈现一定的负相关性，主要由于港股市场流动性作为中间变量的影响。

从基本面看，经历过大规模退盘、收缩非核心业务等，物业公司收入增速在2025H1迎来拐点，上半年12家重点公司收入943亿元，同比+6.7%，毛利增速回升但低于收入增速；2025H1我们重点关注的12家物业公司基础物管收入占比70%，社区增值收入占比9%，开发商增值收入占比7%，其他业务（包括城市服务、商管等）收入占比15%，直接来自地产开发商关联业务的收入占比较低。

1. 投资建议：房地产市场进入存量时代，“十五五”规划建议从顶层设计层面将物业服务纳入房地产高质量发展重要一环，物业服务已成为房产保值增值的关键，随着“好房子”标准、房屋全生命周期管理制度落地，优质物业有望提升市场占有率，获得品牌溢价和估值提升机会；地产关联影响基本出清，独立发展能力提升，物业公司逐渐褪去“地产属性”，增厚“服务消费”属性，中央大力提振社区生活服务消费，政策红利催化下看好物业行业发展空间。

物业公司业绩增速稳健，轻资产、低杠杆的商业模式能创造充沛的现金流，保障长期稳定提升的分红，在利率下行的环境下，配置价值凸显。建议关注两条主线：1、服务品质优秀，运营能力突出，长期分红慷慨的龙头，推荐绿城服务、华润万象生活、万物云，建议关注碧桂园服务、新大正；2、业绩增速平稳，财务和经营稳健，安全边际较高的国企，推荐招商积余、保利物业、中海物业，建议关注金茂服务、建发物业、越秀服务。

风险提示

外拓竞争加剧、关联方依赖风险、增值服务拓展风险、人工成本刚性上涨等。