房地产行业专题报告：地产止跌回稳进展如何？251122

摘要

一、关键数据表现：高基数扰动下的真实趋势辨析

开发投资仍处于负区间：1-10 月全国房地产开发投资完成额同比下降14.7%，住宅投资下降 13.8%；新开工面积同比降 19.8%，反映房企“保交付、控开工”策略持续，投资信心修复仍需时间。

销售数据受高基数拖累，内生改善隐现：1-10 月商品房销售面积、销售额同比分别下降 6.8%和 9.6%，但较去年同期降幅收窄 9.0 和 11.3 个百分点。10 月单月销售面积同比-19.6%，主因 2024 年四季度政策脉冲导致的高基数效应。

库存连续去化，但同比仍增：商品房待售面积连续 8 个月环比下降，10 月末较 9 月减少 322 万平方米；然而待售面积同比仍增 3.3%，去库存政策仍具发力空间。

二、结构分化特征：从“城市梯度”到“多重筛选”，指引结构性布局 城市分化加剧，核心城市凸显韧性：一线城市新房价格同比降幅（-0.8%）小于二三线，上海新房价格同比逆势上涨 5.7%；二三线城市房价跌幅虽未扩大，但复苏动能偏弱。土地市场仅上海、杭州等热点城市保有溢价成交热度。

产品与企业呈“双重筛选”逻辑：改善型住宅抗跌性显著优于刚需产品；央国企及低负债企业销售表现更优，去化率领先。资源向“核心城市+优质产品+稳健主体”集聚，直接映射至资本市场的估值分层。

三、政策效果评估：销售端初现成效，投资端传导仍慢 需求端政策部分起效：限购放松、房贷利率下行支撑核心城市需求释放，但高基数下表观改善被稀释。

融资支持尚未有效传导至投资端：房企到位资金同比降 9.7%，国内贷款降1.8%，“白名单”机制资金重点用于“保交付”，导致拿地意愿持续低迷，10 月土地溢价率降至年内新低（2.7%）。

产业链影响分明：竣工链（建材、装修）受益于“保交付”策略，确定性高于新开工链；销售若持续回暖，后周期消费（家电、家居）有望迎来阶段性机会。

四、展望与投资策略：聚焦边际改善，规避总量博弈

趋势判断：随着高基数效应消退，未来 3-6 个月销售同比跌幅或逐步收窄，但价格仍承压，投资回暖滞后性强。行业步入“量稳价弱”的筑底通道，复苏节奏取决于销售持续性及信用环境改善。

风险提示

货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。