深度布局“十五五”-房地产篇251115

房地产：推动房地产高质量发展的中长期制度

改革展望建设多层次住房供给体系构建多层次的住房供给体系，重在保障房和改善房“两端”。

保障房：当前我国住房总量上已经相对充裕，叠加此前住房供给整体更侧重于低线城市，我们估算低线城市的住房支付能力已较为健康，保障性住房供给从必要性上应更加侧重于住房支付能力较弱的一二线城市，具体形式上主要包括公租房、保障性租赁住房和配售型保障房等。而实操方式上看，在房地产上行周期中保障性住房供给多以开发商配套新建的方式实现，其本质资金来源仍是地方政府部分土地出让金代偿，这一方式在当前土地市场温度偏低的背景中则不可行，政策端也提出了以结构性货币政策工具支持收储存量住房用作保障性住房的新思路。我们认为尽管这一方法还需要克服一些落地层面的成本收益平衡问题，但一旦克服就能够一定程度上缓解此前住房供给体系过度依赖商品房的问题，定向满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

改善性住房：我国由于家庭结构、支付能力等原因住房供给政策早期更侧重刚需小户型（典型如“70/90政策”），在改善型住房供给层面有一定欠缺，后随政策调整和市场引导在居住面积层面有所补足。伴随着2023年“好房子”概念的提出，住房建设目标从“住有所居”转向“住有优居”，改善性住房的概念超出了单纯建筑面积的维度，还需要全链条地提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，以达到安全舒适绿色智慧的标准。这种新理念在当前市场环境下已初步伴随着规划调整有所落地，并取得一些结构性亮点；往前看，这一趋势方式较大概率还将延续，但需要关注短期内结构性供给冲击可能带来的市场波动。