房地产行业：蓝筹核心聚焦，热度小幅降温－土地市场2025Q1－3总结251023

本报告导读：2025 前三季度土地市场整体缩量提质，重点城市聚焦度大幅提升。三季度土地市场小幅降温，四季度作为传统推地高峰，继续关注各线城市的量价表现。

投资要点

投资建议

维持“增持”评级。推荐：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H 股-中国海外发展、建发国际集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。2025 年前三季度全国土地成交整体呈现缩量提质态势，其中三季度较一/二季度市场整体小幅降温。1）从供给端，前三季度全国样本城市土地供应建面 63680 万平方米，同比下滑 15.5%，其中一线/二线/三四线分别供应 1013/13910/48757 万平方米，分别同比-22%/-6.3%/-17.6%。2）从成交端，前三季度全国样本城市土地成交建面47827 万平方米，同比下滑 8.4%，土地成交金额 15746 亿元，同比上涨 6.7%，对应成交楼面均价为 3292 元/平方米，同比上涨 17.9%，其中一线/二线/三四线土地成交建面分别为 916/11581/35330 万平方米 ， 分 别 同 比 -15%/-2.9%/-9.9% ， 土 地 成 交 金 额 分 别 为2784/6729/6234 亿元，分别同比+12.6%/+16.2%/-3.9%，对应成交楼面均价分别为 30399/5809/1764 元 / 平方米，分别同比+32.4%/+19.9%/+6.7%。核心城市聚焦度提升，一二线城市溢价率仍维持相对高位。2025 年前三季度，全国样本城市的平均溢价率为 5%，同比上涨 1.4pct，其中一线/二线/三四线城市分别为 12.9%/9.3%/3.4%，分别同比上涨7.3pct/5.3pct/-0.1pct，且杭州/深圳/上海/成都溢价率维持高位，分别为 29.2%/19.4%/26.8%/15.9%。从单季度表现看，土拍热度下滑，尤其是 6 月以来，由于热点城市核心地块供应力度减弱，溢价率持续走低，一季度/二季度/三季度 300 城的住宅用地平均溢价率分别为13.4%/7.5%/5.8%。此外，从城市集中度上，2025 年前三季度全国TOP10、TOP20 城市宅地出让金额在全国比重分别为 47%、61%，较 2024 年全年分别提升 13pct、10pct。重点房企投资策略趋同，央国企和头部房企在投资端更为积极。从权益拿地金额口径看，2025 年前三季度共有 10 家房企破百亿元，其中 9 家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、中国金茂和保利置业，仅滨江集团 1 家民企；结合销售数据，重点房企中滨江集团拿地强度最高，为 91.2%。同时，从新增货值维度，头部房企集中度进一步提升，2025 年前三季度销售百强房企中 TOP10 的新增货值占比较 2024年提升 6pct 至 68%。

风险提示

行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。