2026年展望-房地产：“止跌回稳”，徐徐图之（要点版）251105

摘要

2025年房地产市场量价表现处于“止跌回稳”初期的“跌幅缓和”阶段。今年开年受“止跌回稳”预期影响房地产市场量价表现整体积极，但进入2季度后边际持续走弱。我们估算2025年一、二手房总交易量同比跌幅较2024年略收窄，二手房同质性价格累计跌幅基本一致，新房均价跌幅受“好房子”带来的结构性因素影响有所收窄。我们认为房地产行业迈向“止跌回稳”的过程可概括为“交易量-房价-房地产投资”的“三步走”，目前还处在第一步，即交易量“跌幅缓和”的磨底阶段。为加速市场从“跌幅缓和”走向“止跌回稳”，各类供需结构调整政策在落地层面的瓶颈仍待突破，例如正在推进的存量土地收储难以压降有效库存，城中村改造和存量住房收储由于成本收益平衡要求较难达到而进展缓慢等；同时我们提示政策端还须重视并前置部分衍生风险的防控措施，包括房企尾部信用风险、房贷被动违约压力、土地出让金萎缩等。

中性情景下，我们预计2026年总住房销量跌幅略收窄。我们在中性情景下假设政策端延续审慎取态，节奏和力度与今年相仿，考虑到库存去化周期或难在期内恢复至合理水平，房地产市场仍将处于“止跌回稳”第一步的交易量磨底期，对应总住房交易量下降5.0%（2025E-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%（2025E-9.8%和-2.9%），房价走势或仍有一定惯性。如果政策超预期发力带动年内房价环比回升，则标志着市场进入“止跌回稳”的第二步，即积极情景；反之，若衍生风险发酵，预期带动房价加速下行，则“止跌回稳”需要更长时间。2026年房地产投资跌幅或走平，关注拿地、开工等领先指标。中性情景下，我们预计房企拿地、开工意愿仍承压，新开工面积同比跌幅仅略收窄3.6ppt至-16.1%；尽管基数已降低，但竣工节奏偏慢、工程强度下降仍将使得施工面积和物理竣工面积同比下降9.3%和6.7%（2025年-9.7%和-15.2%），最终房地产投资跌幅基本走平为-14.9%（2025年-15.2%）。如为乐观情景，则拿地、开工将优先呈弹性表现，可作为领先指标关注。风险提示：政策力度不及预期，地产衍生风险发酵，宏观经济压力增大。

正文

房地产行业“止跌回稳”路径探讨2025年房地产市场量价表现仍处于“止跌回稳”初期的“跌幅缓和”阶段。自2024年9月中央政治局会议表态“促进房地产市场止跌回稳”后，市场在2024年4季度至2025年1季度迎来本轮调整周期开启以来的第4次反弹，尽管期间年化总交易量的改善幅度未超过第1次（2023年初“小阳春”），但持续时间更长且同样触发了房价的阶段性企稳。然而，伴随着政策实际效果及预期效应的逐步走弱，房地产市场量价表现自今年2季度起逐步走弱，3季度虽有北上深限购政策边际调整，但影响范围有限、并未改变整体走势。我们估算2025年一、二手房总交易量同比跌幅较2024年（-8.0%）略收窄至-6.8%，二手房同质性价格累计跌幅基本一致，新房均价跌幅受“好房子”带来的结构性因素影响有一定收窄；房地产市场整体处于“止跌回稳”初期的“跌幅缓和”阶段。