【简】房地产行业25年政府工作报告点评：小阳春后表态仍积极，宏观配合地产政策落地250305

一、政策基调：持续发力“止跌回稳”，防风险与稳增长并重1.目标明确政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体要求，并强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，凸显政策定力。防风险仍是核心任务，重点防范房企债务违约和烂尾风险，要求发挥房地产融资协调机制作用，确保“保交房”落地。2.结构性矛盾仍存区域分化：高能级城市政策效果显著，低能级城市库存压力大，需通过专项债和收储政策加速去化。供需错配：新房价格回升但二手房价格下跌，房企销售分化（国企优于民企），需通过“好房子”建设提升产品竞争力。

二、核心政策工具：供需两端协同发力1.需求端：释放刚改需求政策松绑：因城施策调减限购、限售等限制性措施，重点城市或进一步松绑郊区限购或面积段限制。城中村改造：2025年新增150万-200万套改造规模，通过货币化安置释放购房需求，预计拉动住房需求0.75亿-1亿平方米。2.供给端：控增量、盘存量土地收储：专项债规模增至4.4万亿元，重点支持土地收储和存量商品房收购，优先用于保障性住房、人才房等。存量盘活：赋予地方政府更大自主权，允许收购主体多元化（如民企、实体企业）及灵活定价，加速存量去化。

三、宏观政策配合：金融与财政协同支持1.资金支持专项债：4.4万亿元专项债中，土地收储和存量房收购是核心用途，广东等地已试点超300亿元专项债收购闲置土地，收储折价率超80%。再贷款工具：保障性住房再贷款额度提升至3000亿元，实际使用率从5.4%（2024年9月）预计增至1000亿-1500亿元，覆盖更多商办用房和保障性租赁住房。2.金融宽松降准降息：5年期以上LPR仍有下行空间，降低居民购房成本，2024年已减少居民房贷利息支出1500亿元。白名单机制：房地产融资协调机制审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房，2025年或进一步扩围至8.54万亿元。

四、市场预期与风险提示1.积极信号销售回稳：2025年商品房销售面积预计同比下降4%（较2024年收窄8个百分点），现房占比提升至33%。价格企稳：新房价格跌幅收窄至1%，二手房价格跌幅收窄至2%，核心城市或率先回暖。2.潜在风险低能级城市压力：库存去化周期超18个月的城市需依赖专项债和收储政策，政策落地效果存不确定性。房企信用分化：民企融资仍受限制，部分中小房企或面临债务重组或退出市场。

五、投资逻辑与标的推荐1.核心逻辑政策红利：低能级城市收储和城中村改造释放需求，国企房企受益于融资支持。产品升级：符合“好房子”标准（安全、绿色、智慧）的房企将抢占改善型需求。2.重点标的万科A：融资优势显著，存量资产运营能力强，受益于保障性住房再贷款政策。保利发展：布局核心城市群，产品力突出，现房销售占比高。地方国企：如广州城投、深圳人才安居集团，主导专项债收购项目