【简】房地产及物管行业25年第10周周报：关注市场量价持续性，政策表态推动止跌回稳250309

一、政策端：稳楼市力度加码，多措并举推动止跌回稳1.中央政策定调政府工作报告明确方向：国务院提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，强调通过需求释放（调减限购、降首付）、供给侧改革（城中村改造、收购存量房）及风险防范（保交房）实现市场稳定。住建部细化措施：推进“白名单”融资支持、扩大城中村改造规模（2025年新增100万套）、专项债4.4万亿元支持土地收储和存量房收购，赋予地方政府更大自主权。2.地方政策优化公积金政策调整：多地允许提取公积金支付首付（如宁波、青岛），提高贷款额度（如杭州、温州），支持“商转公”异地使用。购房补贴与限购松绑：义乌对150㎡以下新房补贴1000元/㎡，深圳建立房票制度，广州拟全面取消限购限售限价（6月政策预期）。

二、市场端：量价分化，核心城市“小阳春”延续1.成交量回升新房市场：2025年第12周（3月21日-27日）51城成交面积563.97万方，环比+23.9%，同比+6.1%；一线、二线、三四线环比分别+27.7%、+20.0%、+27.9%。二手房市场：73城日均成交3759套（3月），同比+26.0%；核心城市（如上海、杭州）议价空间收窄，部分高端盘小幅提价。2.价格走势分化新房价格：百城新建住宅价格累计上涨0.34%（1-2月），一线及二线分别+0.60%、+0.34%，成都、上海等城市因改善项目入市带动价格上涨。二手房价格：百城环比下跌0.3%（3月），同比连续27个月下跌，但一线城市跌幅收窄（环比-0.28%），成都、杭州等城市连续数月企稳。

三、土地市场：核心城市高热，三四线分化加剧1.溢价率与地价创新高北京、上海、杭州：溢价率超20%，多宗地块刷新楼面价纪录（如杭州蒋村文新单元地块溢价115.39%，楼面价8.8万元/㎡）。三四线城市：土地出让金同比小幅增长，但成交规模与热度显著低于核心城市。2.房企拿地策略国央企主导：华润、中海、建发等拿地金额占比提升，聚焦高能级城市优质地块。民企收缩投资：受流动性压力影响，中小房企拿地半径缩小，行业集中度进一步提升。

四、风险与展望1.短期风险政策效力递减：部分城市政策松绑后市场反应平淡，67%潜在购房者仍持观望态度。库存压力：全国商品房待售面积达6.8亿㎡（2025年4月），三四线去化周期超30个月。2.长期趋势量价企稳信号：核心城市“小阳春”热度延续，政策推动下供需结构改善，预计4月成交同比或转正。分化加剧：一线及强二线因人口流入与政策支持抗跌性强，三四线需依赖区域经济修复。

五、投资建议1.开发商：推荐布局核心城市、具备融资优势的国央企（如华润置地、中海地产）及改善型房企（如滨江集团）。2.物业板块：关注龙头央国企（如华润万象生活）及具备外拓能力的标的，行业PE估值修复至7.5-7.9倍。3.风险提示：政策落地不及预期、房企债务违约扩散、外需疲软影响出口型城市。