招商积余(001914):2025年三季报点评：质效提升仍在继续，物管龙头存估值提升空间251030

事件描述

公司 2025Q1-3 实现营收 139.4 亿元（+14.7%），归母净利润 6.9 亿元（+10.7%），扣非归母净利润 6.7 亿元（+13.0%）。

事件评论

更加重视质效提升，综合毛利率如期修复。截至 2025Q3，公司管理面积 3.67 亿平（-8.5%），管理规模同比下降主因退出部分低效非住项目与管理结构持续优化。公司不再盲目追求规模而是更加重视质效提升，2025Q1-3实现营收139.4亿元（+14.7%）。继2025H1公司基础物管毛利率同比提升后（+0.6pct 至 11.6%），公司持续推进降本增效与业务结构优化，2025Q1-3 综合毛利率如期同比修复（+0.2pct 至 11.6%）。持续偿还有息负债带来财务费用影响下降但管理费率有所提升，少数股东损益占比明显下降，最终公司实现归母净利润 6.9 亿元（+10.7%），扣非归母净利润 6.7 亿元（+13.0%）。后续展望方面，内生外拓双轮驱动叠加管理结构持续优化，公司未来营收有望实现稳健增长，物管质效提升成效渐显且仍存改善空间，财务费用拖累下行，公司业绩增速仍有望维持行业居前水平。

Q3 拓展明显提速，住宅市拓表现亮眼。2025Q1-3 公司新签年度合同额 30.2 亿元（+3.9%，2025H1 同比-6.8%），Q3 拓展明显提速，单季新签年度合同额达 12.6 亿元（+23.9%）。高度重视市场化拓展，2025Q1-3 来自市场化拓展的新签年度合同额达 27.8 亿元，占比92.0%（2025H1 为 90.2%）。持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，公司成功中标建行北京生产园区、广州移动、南航新疆分公司等千万级项目；但在维持非住业态优势地位的同时（2025H1 在管面积中非住业态占比 61.7%），公司持续发力住宅市拓，2025Q1-3 住宅业态市拓新签年度合同额同比+38%。

优化增值业务布局，资管业务运行稳健。公司持续深化增值业务战略布局，围绕业主与企业客户核心需求，重点发力空间运营、美居服务及企业综合服务等高附加值板块。2025Q1-3 公司空间资源坪效同比+24%，房产经纪营收同比+79%；到家业务则持续优化产品组合并创新服务模式，Q3 单季平台客单价环比+46%，复购率达 23%；美居业务则聚焦自营能力构建，促进盈利能力提升。此外，公司依托母公司资源协同，积极推动智能化工程与批量精装修等增值业务落地。资管业务运行稳健，截至 2025Q3 公司在管商业项目 72 个（含筹备项目），管理面积 397 万平；持续优化运营服务品质，公司持有物业总体出租率94%，在稳定客户资源的同时保障租金回收与盈利能力。

质效提升仍在继续，物管龙头存估值提升空间。物管主业稳健运行，市场拓展表现依旧亮眼，在巩固非住业态优势地位的同时，住宅市拓持续加码。上半年基础物管毛利率修复如期兑现，积极优化增值业务布局，前三季度综合毛利率亦成功同比提升；重视费效控制保证盈利，后续质效提升仍可持续期待，公司或有望享有一定估值溢价。预计公司 2025-2027 年归母净利为 9.4/10.5/11.7 亿元，对应当前估值为 12.9/11.5/10.4X，维持“买入”评级。风险提示1、公司物管利润率修复进度不及预期；2、市场化外拓进度不及预期。