【简】新房二手房周报：政治局会议再提稳住楼市股市250302

一、政策背景：稳楼市成为核心目标1.政治局会议定调中央政治局2月28日会议明确“稳住楼市股市”，延续2024年12月“止跌回稳”基调，并首次将房地产与股市并列作为经济稳定的核心。3月政府工作报告三次提及“稳住楼市”，强调通过降准降息、专项债加码、限购政策调减等措施释放需求，同时推进城中村改造与存量房收储。2.货币政策与财政政策协同降息降准：央行计划年内降准3次、降息3次，5年期以上LPR或继续下调以降低购房成本。专项债扩容：2025年专项债额度增至4.4万亿元，重点用于土地收储、存量商品房收购，预计收储规模超1.9亿平方米，覆盖三四线城市库存去化需求。

二、市场表现：核心城市“小阳春”初现1.成交数据15城新房+二手房成交面积：3月首周成交364.3万方（同比+54.4%），年初累计同比+22.7%；一线城市累计同比+34.3%，三四线+15.9%，分化明显。核心城市量价齐升：上海2月新房成交8299套（同比+54.8%），深圳二手房网签6161套（同比+119%）；杭州、成都主城区改善项目热销，北京核心区二手房去化率提升。2.土地市场热度回升上海虹口区宅地溢价38.2%，杭州城东新城地块溢价54%，国央企主导拿地（如华润、保利）。

三、政策工具与区域分化1.政策组合拳需求端：调减限购（北京、上海郊区）、降低房贷利率、公积金政策优化（异地互认、延长还款期）。供给端：专项债收购存量土地（广东拟收储473亿元）、城中村改造货币化安置（上海、深圳已启动）。风险化解：保交楼贷款增至6.7万亿元，支持1600万套住宅交付。2.区域分化加剧核心城市：供需两旺，改善需求主导（如上海徐汇区房价环比+13.5%）。三四线城市：库存压力仍大，需依赖专项债收储与人口导入（如户籍制度改革、都市圈协同发展）。

四、行业观点与投资建议1.兴业证券核心观点长期修复逻辑：“止跌回稳”成为地产核心逻辑，基本面持续修复，推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，关注金地集团。短期催化剂：政策密集落地（如3月小阳春）、土地市场热度传导至新房销售。2.风险提示政策落地不及预期（如限购松绑力度不足）；基本面恢复低于预期（三四线去化缓慢）；风险化解不及预期（房企债务违约扩散）。