中金 · REITs 中金REITs年度市场调查报告(2026)

摘要

券商与保险机构为主要参与者，机构持续加大公募REITs配置。根据问卷反馈，券商与保险机构是市场主要参与者，且占比均较去年同期有所提升，部分机构25年以来持续加大投资规模。截至问卷时点，样本投资机构中超3成保险与超4成券商机构累计投资规模超10亿元。此外，根据样本机构进场时间，我们认为二级市场稳健表现及赚钱效应能持续吸引增量资金进入。机构投资者方式更为多元化，打新策略热度较高，同时超3成机构关注私募REITs投资机会。网下/公众认购以及二级场内参与仍是机构投资公募REITs的主要方式，部分机构亦采用委托专户方式参与REITs市场投资。我们认为伴随公募REITs市场标的增多以及信息密度提升，对于受限于资源限制，尚未建立完善REITs投研体系的机构而言，委托外部专户或是迅速获得大类资产敞口的较优解。机构策略方面，打新策略成为今年热门选择，但我们提示伴随一二级价差收敛以及认购倍数提升，打新策略性价比或正在下降。此外，我们观察到近3成机构逐步关注私募REITs投资机会，我们认为这一产品或正进入发行提速期。市场规模及流动性问题是市场重要关切，26年机构配置意愿较强，重点关注消费、数据中心及保租房板块。大部分投资者反馈当前市场痛点为市场规模太小，流动性不足，与去年调查结果相仿。同时样本机构对于市场制度建设、增量资金、对冲工具以及保险公司偿付能力因子优化提出政策期待。展望26年，近7成样本机构计划26年持续增加REITs配置，重点关注消费、数据中心及保租房板块，同时认为无风险收益率和底层资产基本面或主导市场预期。样本机构收益率预期相对审慎，约6成认为26年REITs市场收益率位于高个位数区间（5-10%）。

风险

样本统计偏差，市场建设不及预期，长端利率大幅上行。