房地产行业：上海优化房产税政策，旭辉中标成都代建项目－周报（2025年第38周）250923

板块行情：第 38 周（9 月 15 日-9 月 19 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 0.7%，在 31 个一级行业板块中排名第 9。

政策要闻：地方层面：1）苏州：9 月 15 日，苏州市政府印发关于苏州市发展保障性租赁住房的实施办法。办法明确，保障性租赁住房房源筹集主要有新建、改建及存量纳入三种途径。2）重庆：9 月 17 日，重庆市人民政府办公厅印发《重庆市提振消费若干措施》，聚焦住房消费健康发展，提出多渠道筹措资金，推动保障性住房、租赁住房建设，并持续推进城中村与城乡危旧房改造。3）北京：9 月 18 日，北京住房公积金管理委员会办公室发布《关于 2025 住房公积金年度缴存有关问题的通知》，明确 2025 住房公积金年度（2025 年 7 月 1日至 2026 年 6 月 30 日）缴存基数调整方案。4）上海：9 月 18 日，上海市住房公积金管理委员会发布《关于 2025 年度上海市调整住房公积金缴存基数、比例以及月缴存额上下限的通知》，自 2025 年 7 月 1 日起将公积金缴存基数上限提至 37302 元，下限 2690 元；按 7%比例计算，月缴存额上限 5222 元、下限 376 元。5）上海：9 月 19 日，上海市财政局、国家税务总局上海市税务局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》。

公司动态：1）越秀地产：9 月 16 日，越秀以总价 133007 万元竞得杭州康桥单元 GS120103-09 地块，溢价率 25.47%。该地块楼面价 20490 元/㎡。地块用途为住宅，出让面积 34165.0 平方米，容积率 1.9，建筑面积 64913.5 平方米。2）龙湖集团：9 月 16 日，龙湖以楼面价 1.58 万元/㎡、折合总价 5.06 亿元竞得成都市成华区万年场 19.2 亩 地 块 ， 溢 价 率 5.33% 。 该 地 块 编 号CH10(070102):2025-039，位于成华区北、东临槐荫路，南临御风一路，西临御风二路。用地性质为住宅用地，总用地面积 12813.04 ㎡（合 19.2196 亩）， 规划建筑面积 32032 ㎡，容积率 2.5，起始楼面价 15000 元/㎡，起始价 4.80 亿元。3）旭辉控股集团：9 月 19 日，旭辉建管于近日成功中标成都市青白江区国资住宅项目的全过程代建管理服务，正式进驻成都市场。该项目位于青白江老城板块的化工北路上，占地约 61.66 亩，属于住宅 + 商业混合用地（其中商业占比为 10%-20%）。

销售端：第 38 周新房成交环比增加 6%，二手房成交环比减少 1%。1）本周20 城商品房成交面积 176 万方，商品房日平均成交面积 25.1 万方，环比增加6%，同比增加 32%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积 7234万方，累计同比减少 8%。3）第 38 周 11 城二手房成交面积 191 万方，日平均成交面积 27.3 万方，环比减少 1%，同比增加 71%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 7300 万方，同比增加 13%。

投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从 PB 估值切换到 PS 估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强 alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。

风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足