地产行业：下行略加速，关注收储的临界点－8月观察及数据点评250917

本报告导读：供需都有加速下行迹象，尤其是供给，下行更为明显，资金链风险依然处于低位，政策发力的需求侧是后续关注的重点，结合价格考虑，供需平衡点略有后移。

投资要点

低杠杆公司依然是首选，推荐：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。相较于上半年的平稳，近期供需均走弱迹象显现，供给侧的下降更为明显，反推资金链压力仍然可控。8 月数据呈现出加速下行态势，投资端的开发投资额和新开工面积单月分别下降 20.0%和 19.8%，累计下降 12.9%和 19.5%，尽管符合此前的判断，但从节奏上来看略超预期。考虑到当前仍然是去库存为主，因此，若非有销售的明显改善，投资端的回落预计仍将持续一段时间。反观销售，销售金额和面积单月分别下降 14.8%和 11.0%，且降幅较 7 月所有走阔。结合年底将进入销售的季节性旺季，全年来看，销售金额超过开发投资额仍然有较大概率，使得房企资金链从全局意义上仍处于风险可控阶段。政策的效力在爆发性上有所减弱，在持续性上有所加强，因此，对待政策的态度和效果有必要做修正。自 2021 年以来，政策的出台对短期的影响均偏大，无论是新房、二手房的销量、还是股票市场的反应均如此，而今年以来，效果的表现有所不同，短期的爆发影响有所减弱。我们认为，这主要和政策发力点有关，2021~2024 年的政策，更多在房企侧，属于供给侧，无论是从宏观信用扩张、还是股票市场，都能有更直接的影响。而过去 1 年，政策发力点更多在需求侧，这和宏观信用风险显著降低有一定关系，由于需求侧的杠杆水平低于供给侧，因此政策的短期效力相对有限，但对需求侧的持续性则更强，无论是限购限贷等措施，都是长周期的政策，而非短期。关注竣工面积和待售面积之间的伴生关系，预计这是未来收储政策的重要出发点。我们并不认为，当前房企有动力和能力在现有的资金情况下将大量房屋建设为现房后再做销售，目前的待售面积（也即现房）更多的是过去的期房销售后由于没有完全清盘、但整个小区已经交付竣工而形成的现房，真正整个项目转现房销售的占比很少。因此，我们看到了当前竣工面积下降、待售面积上升的现象，这是期房建设的伴生效果。可以设想，当所有的已售期房均已交付，则房企的土储将分成两类，没动工的土地、和没出售的现房，前者可以用于土地收储，后者可以用于商品房收储。因此，我们预计随着时间推移，将达到一个收储政策在可执行层面的临界点。

风险提示

不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。