房地产行业：8月行情承压，仓储REITs逆势上涨－25年8月REITs月报250915

核心观点

8 月 REITs 政策鼓励托育领域扩容，促进数字经济与实体经济融合。8 月 29 日，发改委会同国家卫健委制定了《关于以城市为单元整体推进普惠托育服务发展的通知》，将支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施 REITs 以支持城市普惠托育服务的发展。8 月 5 日，央行等七部门联合印发《关于金融支持新型工业化的指导意见》，提出要积极运用 REITs 等方式促进数字经济与实体经济深度融合。各地相关政策方面，则聚焦支持符合条件的消费、文化、旅游等领域项目发行。

截至 8 月末 C-REITs 上市基金总数 78 只，总规模 2187.57 亿元，环比上升 79.52 亿元，增幅 3.77%。8 月 3 单 REITs 上市，发行规模合计87.95亿元。月末REITs流通盘市值1008.39亿元，环比下降0.10%。截至 8 月 31 日，交易所在审项目共 13 单（本月新申报 1 单，4 单过审），募集上市阶段项目 4 单，规模合计 268.24 亿元。万国 REIT、华电能源 REIT、润泽 REIT 过审，评估价值 72.57 亿元，均已于 8 月上旬完成上市。

8 月 C-REITs 综合收益指数行情震荡加剧，截止月末小幅下滑。根据Wind 数据，8 月 C-REITs 综合收益指数下降 0.82%，日均换手率0.63%。8 月中旬权益市场表现更好，因此除新上市的数据中心 REITs外均出现下跌，其中估值较高的保租房 REITs 跌幅普遍较高。下旬各板块 REITs 普涨，其中消费 REITs 涨幅排名更靠前，还有部分 7 月经营数据同比提升较多的高速 REITs 涨幅更高。具体板块来看，8 月仅数据中心和水电环保两个板块上涨，涨幅分别为 36.55%和 1.55%。下跌的板块中，保租房下跌较多，跌幅为 5.68%，系 8 月权益市场行情表现更好，资金避险需求减弱叠加保租房板块估值回归所致。消费下跌3.02%，跌幅排名第二，其情况相较保租房比较类似，但估值相对保租房较低，因此月度跌幅控制得较好，且 8 月下旬行情反弹时多数消费REITs 涨幅排名靠前。项目层面，除去新发项目以外，物流 REITs 涨幅较高，宝湾物流 REIT 涨幅为 7.34% ，外高桥仓储 REIT 涨幅 2.03%。多数仓储物流 REITs 二季度业绩表现好，且月初估值水平相对较低。

25 年 8 月行情下行，导致 C-REITs 市场分派率小幅上升。截止 8 月末，C-REITs 市场分派率为 5.52%，较 7 月末上升 0.05pct；C-REITs市场分派率同 30 年期国债收益率的差额为 3.39%，历史分位 55%。P/NAV 走势方面，除新上市的数据中心上升 0.07 倍以外，其余板块P/NAV 均下降，其中保租房下降最多，下降 0.09 倍。

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