【简】美国住宅市场11月回顾：购房者积极性边际回暖250103

一、核心结论：需求回暖与库存改善1.销售量边际回升二手房销售：11月成屋销售年化415万套，环比增长4.8%，同比提升6.1%，创三年最大年度增幅。首次购房者占比回升至30%（10月为27%），但全年首次购房者占比仍创纪录低点24%。新房销售：11月新屋销售年化66.4万套，环比增长5.9%，同比上涨8.7%，但主要受飓风影响的交易延迟完成推动，中位售价同比下降6.3%至40.26万美元。2.库存释放加速二手房库存：11月末库存量同比+17.7%至133万套，去化月数3.8个月（低于平衡值5-6个月）。新房库存：11月末待售新房增至2007年以来新高，但其中仅21%为已完工住宅，反映供需仍偏紧。3.价格分化加剧二手房价格：11月中位价同比+4.7%至40.61万美元，东北部（+9.9%）和中西部（+7.3%）涨幅显著。新房价格：受开发商折扣和低利率贷款支持，中位价同比下降6.3%，但12月回升至42.7万美元，同比+2.1%。

二、供需分析：需求韧性与供给约束并存1.需求端刚需承压：首次购房者平均年龄升至38岁，家庭收入中位数仅能负担中位价房屋的50%（利率6%时），置换需求占比超70%。利率适应：购房者逐渐接受6%-7%的房贷利率“新常态”，成屋签约销售指数连续四个月环比增长（11月同比+5.6%）。2.供给端成屋供给不足：超半数存量房贷利率≤4%，房主惜售现象持续，二手房有效供给释放缓慢。新房供给分化：单户住宅开工量同比+7%，但多户住宅竣工量同比+34%至61万套（1990年代以来峰值），租赁需求强劲（空置率6.1%，租金同比+3.4%）。

三、利率与政策影响1.利率波动压制需求30年期固定房贷利率11月一度降至6%以下，但12月回升至6.96%（2000年以来90.6%分位值），抑制潜在购房需求释放。中金测算：若利率降至5.5%，美国家庭中位收入可负担中位价房屋，潜在需求释放空间约440万户。2.政策不确定性特朗普政府政策（如减税、关税）可能推升通胀与利率，延缓降息节奏，加剧住房可负担性压力。

四、区域市场分化1.南部与中西部南部新房销售占比超40%，但11月因飓风影响环比下降2.1%；中西部新房销售达2021年以来最高水平。西部成屋价格同比+14.9%至62.8万美元，但销量持平；东北部成屋价格同比+9.9%至47.5万美元，销量激增8.5%。2.城市差异纽约、芝加哥等大城市房价涨幅超7%，而坦帕、丹佛等城市涨幅不足1%，反映供需错配。

五、未来展望与投资建议1.短期（1-6个月）需求修复：若降息预期升温（市场预测2025年降息3次），购房者观望情绪或缓解，成屋销售或回升至450万套/年化。风险提示：美联储若因通胀压力延缓降息，利率维持高位将抑制需求。2.中长期（1-3年）新房优势：开发商持续推出低总价房源（如小户型、降价促销），新屋成交占比或从14.4%（2024年）提升至20%。投资机会：关注家装零售（需求滞后释放）、建筑产品分销商（库存去化加速）、区域型开发商（如中西部、东北部）。