租赁住房：黄金时代启幕，竞争远未结束250924

当前我国租赁住房机构化率约为 10%，相比海外发达国家 50%左右的水平还有数倍成长空间。影响长租企业发展的一些历史因素要么已经消失（例如租金回报率大幅低于无风险利率），要么有所缓解（例如业主对租金上涨预期高于实际上涨可能），要么被阶段性回避（例如行业普遍缺乏供应链管理能力，于是阶段性选择放弃装修+长租业务模型）。能够买入住宅并用以出租的机构，也可能成为房价止跌回稳的正能量。我们认为，分散式长租公寓龙头有较大发展机会，重资产企业也有借鉴 GreyStar 和 EQR 等海外公司发展路径的可能。中国机构化租赁发展空间异常广阔。根据中指研究院，2025 年 8 月 TOP30 集中式长租公寓品牌累计管理房源近 200 万间。当前我国租赁住房机构化率仅为 10%左右，而海外发达国家可以达到 50%左右 。机构租赁住房服务的发展能够提高租赁住房市场的标准化程度，提升社会整体福利。2025 年 7 月国务院发布的《住房租赁条例》也鼓励长租企业发展。三大历史困境影响长租企业发展。长期低于无风险利率的租金回报率影响了重资产持有模式（通常为集中式）的可行性。业主和企业对于未来租金预期长期乐观，形成长租约高进低出的局面，行业陷入内卷竞争，分散式长租盈利也举步维艰。企业还普遍缺乏供应链经验，影响到前期装修投入的品质和成本控制。从结果来看，长租行业在 2015 年之后陷入了竞争格局乱、参与企业实力不强、龙头公司规模止步不前的困难局面。多因素推动长租黄金时代即将启幕。