2025W36房地产行业周报：京沪深接力松绑，蓄力“金九银十”250907

报告摘要：本周观点：京沪深接力松绑，蓄力“金九银十”9 月 5 日深圳市优化楼市政策：①限购政策分区域精准优化，无社保可在罗湖等区购置 2 套住宅；②降低二套房贷款首付比和贷款利率，公积金可用于购房首付款。本次深圳限购松绑整体延续与沪京一致的逻辑（非全面取消限购，针对非核心区重点松绑），但本次深圳限购政策的调整针对核心区域亦有一定松绑（例如外地户籍可在罗湖等区购置 2 套住宅），整体来说深圳此次限购松绑力度大于沪京。随着北上深先后优化楼市政策，预计后续各地将根据市场表现，进一步加码政策，持续巩固“止跌回稳”态势，在此背景下楼市金九银十表现可期。

本周地产：A 股与港股均跑输大盘本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-1.48%和 0.13%，分别跑输大盘 0.67pct/跑输大盘 1.23pct。本周地产信用债发行 86.90 亿元，净融资额-22.14 亿元。截至 2025 年 9 月 5 日，地产信用债累计发行 3075.73 亿元，净融资额-274.87 亿元，去年同期为-186.9 亿元。本周 REITs 指数涨跌幅为+0.36%本周产权型 REITs 指数收于 125.00 点,涨跌幅为 0.63%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 122.53 点,涨跌幅为 0.04%;近一个月，REITs 指数跑输沪深 300 指数 10.27pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为华夏合肥高新 REIT，涨跌幅为 3.60%。本周 REITs 成交额为 15.16 亿元，环比-4.54%。本周 REITs 换手率为 0.54%，环比-0.02pcts。百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比上升本周百城供应和成交建面环比+18.40%/-3.62%，溢价率+1.81%，一线供应和成交建面环比+9.01%/+31.15%，溢价率 0.00%，二线供应和成交建面环比+23.66%/+2.70%，溢价率+2.99%,三四线供应和成交建面环比+16.13%/-8.13%，溢价率+0.74%。本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-38.26%/+4.60%本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-38.26%/+4.60%，累计同比分别-15.80%/+6.92%。新房端，45 城商品房共计成交 34 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-26.61%、-11.35%、-56.30%。二手房端，14 城二手商品房共计成交 135 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+18.22%、+4.25%、+28.34%。投资建议：北上深先后优化楼市政策，新一轮政策释放周期已开启，后续各地将根据新政表现进一步加码政策，持续巩固“止跌回稳”态势。标的方面建议关注：存量地产三方向，二手中介（我爱我家+贝壳）+商业地产（新城控股+华润万象生活）+物业（绿城服务），以及优质产品力开发商（中国金茂）。

风险提示

政策及法规落地不及预期；大众投资者接受程度不及预期