房地产行业2025年中报总结：表内利润率见底，强信用企业经营恢复250907

核心观点

盈利能力下降，减值侵蚀利润。根据公司中报，25 年上半年板块房企实现营业收入 1.21 万亿元，同比下降 15%，归母净亏损 957 亿元，较 24 年同期多亏 354 亿元，22 年以来累计归母净亏损 7535 亿元。表内外盈利能力受损、减值规模侵蚀利润，叠加市场低景气营销费用上行，报表表现不佳。25 年上半年板块房企扣税毛利率 8.8%，同比下降 1.1pct，投资净收益 12.3 亿元，同比下降 85%，连续三年降幅超过 50%，表内外盈利能力下降。25 年上半年板块房企合计计提资产及信用减值 712 亿元，同比上升 21%，占存货及长期股权投资规模比例则为 0.9%，21 年以来板块房企累计减值 1.06 万亿，考虑当前房价仍未实现企稳，减值压力仍然存在。

缩表仍在继续，总量持续出清。截至 25 年中期，板块房企总资产同比下降 10.2%，总负债规模同比下降 9.9%，归母净资产同比下降 16.3%，其中受资产减值、化债不力等因素影响，出险房企归母净资产转负为-531 亿元，行业仍持续承压，资产折价、业绩亏损持续侵蚀归母净资产，总量持续出清。重点科目中货币资金、存货（含长股投）同比分别下降 7.5%、13.7%，投资性房地产则增长 3.6%，二赛道增长成持续经营房企重要发力点。25 年中期有息负债同比下降 3.5%，其中短期有息负债同比增长 6.0%，短债占比提升，板块现金流安全性依然值得关注。具体企业的资产负债的半年度变化与拿地表现相关，拓展更积极的房企存货、负债及权益增幅更显著。25 年上半年头部房企融资成本多数较 24 年实现进一步下降，多数公司融资成本降至 4%以下。其中华润、招商、保利、中海、金茂五家央企融资成本降至 3.0%以下。

红盘支撑销售，核心城市拿地市占率提升。销售层面，25 年 1-8 月百强房企销售 2.23 万亿元，同比下降 13.8%，降幅较 24 年收窄 16pct，累计增速最高是金茂（同比+25.7%），越秀、华发也实现正增长，建发、滨江、保利置业、招蛇、绿城降幅在 10%以内，红盘是规模和增速的保障。拿地方面，25 年上半年 13 家房企拿地力度 42%，较 24年提升 17pct，924 新政后拿地力度提升，25H1 权益补货力度最高是建发股份（130%），增量拓展，滨江（101%）、绿城（99%）、中海宏洋（96%），等量拓展，金茂、中海外、华润、蛇口权益补货约 7 成。14 家房企 25H1 共在 51 城市进行拿地，其中三城北上杭占比 59%，14 家房企在核心 5 城（北上深杭成）的拿地市占率从 24 年的 45%上升至 25H1 的 57%，主要城市拿地市占率提升。开竣工方面，25H1 样本房企新开工同比-31%，竣工同比-32%，跑输行业。

风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；未来融资环境收紧，信贷投放量减少；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。