房地产行业：百强房企销售额环比继续下降，市场延续调整态势－8月百强房企月度销售报告250902

8 月房地产市场整体延续调整态势，百强房企销售金额环比继续下降，单月销售降幅因上年基数较低而收窄，累计同比降幅进一步扩大。1-8 月 TOP100 房企实现操盘销售金额 20708.6 亿元，同比降低 13.1%，降幅较上月扩大 0.5pct；权益销售金额为 16197 亿元，同比降低 14.4%，较上月降幅扩大 0.9pct。从单月情况看，TOP100 房企实现 8 月操盘口径销售金额 2069.5 亿元，同比降低 17.6%，环比降低 2.0%；权益口径销售金额 1542.2 亿元，同比降低 22.5%，环比降低 6.0%。不同梯队房企累计销售额同比均下跌，其中 TOP21-30 房企跌幅最小。从 2025年 1-8 月操盘销售金额来看，跌幅最小的是 TOP21-30 房企，同比下降 8.7%；TOP31-50 房企排名第 2，同比下降 10.2%。跌幅最大的是 TOP51-100 房企，同比下降 17.6%。从累计权益销售金额来看，跌幅最小的是 TOP21-30 房企，同比下降 11.4%；跌幅最大的是 TOP51-100 房企，同比下降 18.6%。对比 2025 年 1-8 月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是 10 强门槛。10 强门槛从 585.5 亿元下降至 560.6 亿元，同比下降 4.3%；20强门槛从 235.8 亿元下降至 207.4 亿元，同比下降 12.0%；30 强门槛从 158.5 亿元下降至 149.2 亿元，同比下降 5.9%；50 强门槛从 97.9 亿元下降至 89.1 亿元，同比下降 9.0%；100 强门槛从 46.1 亿元下降至 35.1 亿元，同比下降 23.9%。房企分化明显，头部房企强者恒强态势突出，8 月 TOP40 房企中 48%实现环比正增，前十房企中八家房企实现环比正增长，其中中海地产、绿城中国、华发股份、招商蛇口等环比增幅显著。从 8 月单月操盘口径销售金额来看，绿城中国最高为 195.0 亿元，其次为招商蛇口、中海地产、保利发展、华润置地，分别实现销售金额 185.1、177.8、165.9、118.7 亿元。从单月同比增速看，TOP40 房企有 12家实现同比正增长，重点房企中，建发房产 59.8%、招商蛇口 44.6%、滨江集团10.6%、绿城中国 7.7%、中海地产 1.7%、华发股份-11.9%、华润置地-13.2%、保利发展-17.8%、越秀地产-52.0%。从 2025 年 1-8 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为 1667.0 亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额 1563.0、1431.3、1230.4、1178.1 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企有 14 家实现同比正增长，重点房企中，越秀地产10.1%、建发房产 8.9%、华发股份 0.6%、招商蛇口-4.3%、绿城中国-5.6%、滨江集团-10.4%、华润置地-12.0%、中海地产-16.3%、保利发展-17.0%。

投资建议

维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。

风险提示

政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。