地产行业周报：深圳分区优化调控，政策力度强于京沪250907

周度观点：继京沪后，本周深圳进一步优化调控政策，与京沪一致，深圳成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策，同时利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房；但不同京沪仅在外围限购套数上松绑，深圳放开了除福田区、南山区及宝安区新安街道外其它区域社保要求，仅限购套数上有所差异，其中罗湖区及宝安区西乡街道首次纳入放松范围，对后续京沪进一步分区优化或有借鉴意义。参考北京、上海8月放松前后一周新房成交套数环比升56%和33%，二手房环比上升19%和15%，预计短期深圳楼市成交或将有所提振。

一线持续放松叠加板块滞涨，重申短期关注板块轮动机会。短期市场风险偏好抬升，叠加楼市尚未企稳，资金倾向追逐弹性更大的板块，导致板块表现相对较弱。往后看，我们认为：1）一线城市持续放松提振市场政策预期；2）截止9月5日，地产年初至今涨幅仅1.81%，大幅跑输沪深300（13.35%），近期板块轮动明显加快，不排除板块轮动可能性；2）中报业绩压力逐步释放，优质个股性比价提升。

投资建议

我们维持从中期维度拥抱受益行业发展趋势优质企业的观点，但考虑当前市场风险偏好抬升，投资者更关注近期股价兑现，短期从中报业绩及板块补涨角度，建议关注：1）涨幅相对靠后的A股地产龙头招商蛇口、保利发展；2）中报业绩稳定、受益“好房子”率先止跌回稳的建发国际集团、华润置地、滨江集团；3）中长期持续看好拿地及产品力强的低估值品质房企绿城中国、中国海外发展、越秀地产以及华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务、贝壳-W等细分领域龙头。

政策环境监测：深圳分区优化调控政策。

市场运行监测：1）新房成交环比回落，后市有待观察。本周(8.30-9.5)重点50城新房成交0.9万套，环比降47.1%，重点20城二手房成交0.9万套，环比降45.9%。9月（截至5日）重点50城新房月日均成交同比降66.1%，环比降57%；重点20城二手房月日均成交同比降29.6%，环比降34.7%。2）库存环比微升，去化周期21.6个月。截至9月5日，16城取证库存9129万平，环比升0.1%，去化周期21.6个月。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行73.9亿元。2）地产股：本周房地产板块跌1.48%，跑输沪深300（-0.81%）；当前地产板块PE（TTM）63.65倍，高于沪深300的13.98倍，估值处于近五年99.67%分位。

风险提示

1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。