地产行业：北京优化限购政策，提振市场预期－周报250810

周度观点：本周北京进一步优化限购政策：1）符合条件居民家庭五环外购房不限套数，成年单身人士视同居民家庭，根据中指数据，2025年前7月北京五环外新房成交占比达81.6%、二手房占比为51.1%，预计短期外围供应相对健康、交通便利区域市场有望迎来提振；2）放宽公积金首套认定标准、统一二套公积金首付比例、最高贷款额度提升至100万元，进一步降低改善需求置业成本；同时支持缴存人提取公积金支付购房首付款等亦利于降低青年人置业成本。3）根据统计局数据，北京4-6月二手房价格环比降幅持续扩大，本次政策出台利于修复短期市场情绪，也为一线城市后续政策优化打开了想象空间。

把握市场确定性趋势，中期维度拥抱优质房企。7月末政治局会议未有新的政策表态，部分投资者担忧楼市是否会再度加速下行，带来上周地产板块调整，本次北京新政利于提振市场信心。但我们依旧强调淡化对短期市场整体及个别政策的关注，把握“核心区及好房子”正逐步止跌回稳的确定性，从中期维度拥抱受益行业趋势的优质企业，实际上本周申万地产板块上涨2.16%，部分优质企业如建发国际集团、华润置地上涨8.7%、4.1%。

个股建议关注：1）关注受益“好房子”率先止跌回稳，且分红稳定有吸引力的房企，如华润置地、建发国际集团；2）拿地及产品力强的低估值品质房企，如中国海外发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利地产；3）股价仍处相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股。同时持续看好净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。

政策环境监测：北京放松五环外限购，加大公积金贷款支持力度

市场运行监测：1）成交新房环比回落，后市有待观察。本周(8.2-8.8)重点50城新房成交1.2万套， 环比降32.5%，重点20城二手房成交1.6万套，环比降6.1%。8月（截至8日）重点50城新房月日均成交同比降27.7%，环比降16%；重点20城二手房月日均成交同比升0.4%，环比降8.4%。2）库存环比微升，去化周期20个月。截至8月8日，16城取证库存9116万平，环比升0.1%，去化周期20个月。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行153.5亿元。2）地产股：本周房地产板块涨2.16%，跑赢沪深300（1.23%）；当前地产板块PE（TTM）42.36倍，高于沪深300的13.31倍，估值处于近五年98.36%分位。

风险提示

1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。