房地产行业：新房和二手房网签面积同比降幅收窄－样本城市周度高频数据全追踪250810

前瞻及佐证指标：二手及租金价格：截至 2025 年 6 月，北京二手价格和租金均同比降幅扩大，但二手价格降幅扩大幅度大于租金；上海二手价格同比降幅扩大，而租金同比降幅收窄；广州和深圳二手价格和租金均同比降幅收窄，其中广州二手价格降幅收窄幅度大于租金，深圳相反；二手带看人数：截至 2025 年 7 月，12 个样本城市平均带看人数环比降幅较 6月扩大 0.4 PCT 至-8.7%，同比增幅较 6 月扩大 3.0 PCT 至 15.7%；流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2025 年 8 月，宏观层面流动性环比转向紧缩，同比宽松力度收窄；挂牌价调涨占比：截至 2025 年 7 月，12 个样本城市挂牌价调涨房源占比从 6月的 6.1%下降 0.1 PCT 至 6.0%，同比降幅较 6 月收窄 11.6 PCT 至-4.5%。周观点：（一）判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点；重视新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能；（二）判断现房销售相关政策或难以“一刀切”，更大概率以试点形式逐步推进，并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛。中央城市工作会议时隔十年再度召开，明确“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期”定调并提出“从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，判断城市更新工作或非“大拆大建”，而是更强调城市功能完善和品质提升等；（三）相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，从考虑潜在减值压力调整后的 PB估值水平来看，当前板块调整后 PB 约 1.0 倍，已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧，认为板块已进入投资区间，而更“纯粹”的销售前 5 重点房企调整后 PB 平均约 0.7 倍；（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。