【简】滨江集团(002244)：业绩高兑现，利润率进入回升通道250910

一、核心财务表现：业绩高增长，利润率显著修复1. 营收与利润双升2025 年上半年：公司实现营收 454.49 亿元，同比大幅增长 87.8%；归母净利润 18.53 亿元，同比增长 58.87%；扣非净利润 18.46 亿元，增长 59.45%。单季度表现：Q2 营收 229.41 亿元（+118.49%），归母净利润 8.77 亿元（+73.19%），业绩兑现超预期，核心驱动力源于高交付量（交付楼盘体量显著增加）与区域集中优势（杭州项目占比高）。2. 利润率拐点显现毛利率回升：2025H1 毛利率 12.24%，同比提升 2.67 个百分点，主要受益于杭州高毛利项目结算占比提升及限价政策松动后产品溢价能力的释放。净利率改善：归母净利率 4.08%，同比提升 0.6pct，盈利能力进入上行通道，验证公司“产品力溢价”逻辑。二、土储与销售：深耕杭州，市占率稳固1. 土地储备优质集中区域布局：期末总土储 993.63 万㎡，其中杭州占比 73%，浙江省非杭城市（如金华、宁波）占 17%，省外（上海、江苏等）占 10%，聚焦高能级城市。新增投资：2025H1 新增土储 16 个项目（杭州 14 个，金华 2 个），计容建面 100.67 万㎡，总地价 332.72 亿元，权益比例 55.2%，维持高权益拿地策略。2. 销售表现领跑行业2025H1 销售额：全口径销售 527.5 亿元，同比下降 9.4%（降幅显著低于TOP10 房企平均 13.4%），排名克而瑞全国第 10 位，民营房企第 1。杭州市占率：杭州销售额占比 77.4%，巩固区域龙头地位；全年目标 1000亿元，H1 完成率 52.8%，全年目标达成可期。三、财务稳健：降杠杆、降成本，抗周期能力强化1. 负债结构持续优化有息负债压降：期末权益有息负债 265.06 亿元，较年初下降 40 亿元；并表有息负债 333.52 亿元，下降 40.83 亿元。债务指标优异：扣除预收款后资产负债率 57.8%，净负债率 7.03%，现金短债比 3.14 倍，维持“三道红线”绿档。2. 融资成本创新低平均融资利率：2025H1 降至 3.1%（历史新低），较 2024 年末下降 0.3pct，反映市场对其信用及经营能力的高度认可。授信储备充足：期末银行授信总额 1290.2 亿元，未使用额度 979 亿元（占比 76%），流动性安全垫厚实。四、战略深化：多元业务协同，增强长期竞争力1. 代建与租赁业务补充现金流代建拓展：新增南京代建项目（计容 5.7 万㎡），品牌输出能力增强，轻资产模式平滑主业波动。租赁运营：期末持有可出租面积 49.05 万㎡（业态含写字楼、公寓等），H1 租金收入 2 亿元，出租率 100%的项目达 13 个，贡献稳定收益。2. “1+5”战略推进聚焦房地产主业（销售目标 1000 亿元），同步发展服务、租赁、酒店、养老及产业投资，构建第二增长曲线。五、核心投资逻辑与评级1. 投资亮点区域深耕壁垒：杭州市场高市占率与品牌粘性，享受城市红利。利润率修复持续性：高毛利项目逐步结算+产品力溢价驱动毛利率上行。财务安全边际：低负债+低成本融资构筑强抗风险能力。成长确定性：千亿销售目标+优质土储保障未来 23 年业绩增长。2. 风险提示房地产政策力度不及预期、行业销售复苏放缓、房价大幅波动、合作项目风险等。3. 评级与目标价广发证券或基于高业绩兑现、利润率回升趋势及稳健财务，给予“买入”评级。