【简】招商积余(001914)：2025年半年报点评：业绩平稳增长，基础物管毛利率改善250908

一、财务与业绩表现1. 营收与利润增长营业收入：91.07 亿元，同比增长 16.17%，主要由物业管理业务（88 亿元，+16.79%）和资管业务（3.06 亿元，+5.86%）驱动。归母净利润：4.74 亿元，同比增长 8.90%，但增速低于营收，主因毛利率下滑及减值损失增加（资产减值损失 86.83 万元，信用减值损失 0.33 亿元）。扣非净利润：4.63 亿元，同比增 11.87%，显示核心业务盈利能力改善。2. 毛利率与费用综合毛利率：12.12%，同比下降 0.45 个百分点，其中：物管业务毛利率 10.85%（同比微降 0.08pct），但基础物管毛利率提升0.61pct 至 11.56%（住宅业务毛利率 10.70%，同比+1.67pct；非住宅 11.89%，同比+0.23pct）。资管业务毛利率 48.62%（同比降 4.07pct），因商业运营业务毛利率大幅下滑至 26.93%（同比 11pct）。费用管控：财务费用同比降 37.46%，但管理费用同比增 29.71%，拖累净利率（5.38%，同比 0.40pct）。二、核心业务进展1. 物业管理业务规模扩张：在管面积 3.68 亿平方米（+1.0%），新签合同 17.64 亿元，第三方占比提升至 90%，千万级项目贡献 58%。业态结构：非住业态优势显著（收入占比 71.78%），中标政府公建、产业园区项目超50 个，IFM 新签合同额同比+11%。市场化住宅增长 23%，成功拿下上海最大单体小区"上海康城"项目。2. 增值服务与资管业务专业增值服务：收入 17.25 亿元（同比+86.80%），但毛利率下滑至 8.03%（同比 3.1pct），主因业务规模扩张初期成本投入增加。资管业务：商业运营业务收入 9.21 亿元（+30.75%），集中商业销售额同比+10.3%；持有物业出租率 93%，但收入 21.39 亿元（2.16%）。三、战略与竞争力1. “沃土云林”战略深化沃土（基础物管）：依托大股东招商蛇口资源（关联方在管面积 1.3 亿平方米），同时第三方拓展能力增强（新签第三方占比 90%）。云林（增值服务）：到家服务覆盖 50+城市，推出家政保洁、充电桩等自营服务；专业增值聚焦精装修、第三方维修等高增长领域。2. 数智化与运营优化推进 AI 工单助手、智能客服等数字化工具，优化运营流程，人均效能提升；构建“三维品控体系”，强化服务标准化。四、财务健康与风险1. 资产负债优化：应收账款 37.53 亿元（同比 10.13%），有息债务 6.91亿元（同比 1.42 亿元），净负债率 23.68%。2. 风险提示：行业毛利率持续承压，头部物企毛利率普遍 18%20%，招商积余仅 12.12%。资管业务盈利能力下滑，商业运营收入与毛利率双降。第三方项目拓展放缓及关联方协同不及预期。五、机构观点与评级兴业证券观点：公司业绩平稳增长，基础物管毛利率改善显示运营效率提升，但资管业务及增值服务短期承压。长期看好其非住赛道优势及数智化战略，维持"买入"评级。