【简】新城控股(601155)：2025年半年报点评：商业运营成利润引擎，有息负债料持续压降250907

一、核心财务表现：盈利稳健，毛利率显著提升1. 营收与利润：2025 年上半年实现营收 221 亿元，归母净利润 8.95 亿元，扣非归母净利润 9.47 亿元。毛利率同比大幅提升 5.25 个百分点至 26.85%，主要得益于商业板块高毛利贡献。2. 现金流与负债：期末在手现金余额 91.83 亿元，净负债率 53.4%，保持较低水平。经营性现金流净额 2.86 亿元，连续多年为正，财务安全边际夯实。二、商业运营：利润核心引擎，规模与质量双升1. 收入与毛利占比：商业运营总收入 69.44 亿元，同比增长 11.8%。物业出租及管理业务毛利 45.73 亿元，占比高达 77.06%（同比提升近 20个百分点），毛利率达 71.2%。2. 吾悦广场运营亮点：全国布局 141 城 205 座吾悦广场，开业数量 174 座，开业面积 1608 万平方米，出租率 97.81%（行业领先）。客流与销售额双增：上半年客流 9.5 亿人次（+16%），总销售额超 515 亿元（+16.5%），会员人数达 4917 万。3. 运营创新：深化“五边形经营理念”（品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴），通过“我爱你·五月”IP 活动及苏超联赛联动等创新场景，强化差异化竞争优势。三、债务与融资：主动压降，渠道多元化1. 有息负债持续压降：期末融资余额 522.76 亿元，较年初下降 13.74 亿元。合联营权益有息负债降至 25.82 亿元（较年初降 6.91 亿元）。2. 融资突破与成本优化：境外融资破冰：母公司新城发展发行 3 亿美元无抵押债券，成为近 3 年首家重启境外融资的民营房企。境内中票发行：成功发行 10 亿元中期票据，获中债增全额担保，利率 2.68%，认购倍数 2.28 倍。平均融资成本降至 5.55%（同比下降 0.37 个百分点）。3. 债务覆盖能力：商业运营收入对利息覆盖倍数达 4 倍，凸显商业板块“现金奶牛”属性。四、住宅与代建：稳健基本盘与新增长极1. 住宅业务：合同销售金额 103.3 亿元，销售面积 133.5 万平方米。回款率 115.05%，高效资金周转保障现金流。保交付兑现：上半年交付 1.6 万套，强化信用与品牌。2. 代建业务（新城建管）：新增签约面积超 305 万平方米，累计管理项目 115 个（含 65 个商业综合体），总建筑面积超 1900 万平方米。轻资产、高盈利属性，成为新的盈利支点。五、投资逻辑与风险提示1. 投资逻辑：商业运营确定性：高毛利、高现金流贡献，支撑穿越周期。财务稳健性：低负债、正向现金流、融资渠道畅通。双轮驱动韧性：住宅保交付+商业规模扩张。轻资产拓展：代建业务打开成长空间。2. 风险提示：房地产行业政策变化风险、销售不及预期、商业运营波动、债务偿还压力等。六、兴业证券评级与目标价评级：维持“推荐”评级。目标价与逻辑：基于商业板块持续增长与债务优化，看好中长期价值，目标价或参考中金等机构给出的 18.5 元/股（需结合最新研报具体数据）。