房地产行业周度观点更新：股市与楼市的反差意味着什么？250824

核心观点止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾经有所提振，但 4 月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年 4 月和 9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且市场整体估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管。周度核心内容跟踪市场：本周长江房地产指数+1.35%，相对沪深 300 的超额收益为-2.83%，行业排名相对靠后（29/32）；年初至今长江房地产指数+6.38%，相对沪深 300 的超额收益为-4.88%，行业排名相对靠后（27/32）。本周房地产板块表现一般，开发类和收租类多有下跌，物管类有涨有跌。政策：中央强调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。中央：国务院第九次全体会议召开，强调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求；要进一步提升宏观政策实施效能，深入评估政策实施情况，增强政策针对性和有效性，及时回应市场关切，稳定市场预期。地方：成都住房公积金管理委员会将结合实际需求，优化住房公积金有关政策，包括降低首付比例、提高贷款额度、支持又提又贷、支持代际互助、支持由租转购、支持租房提取等 6 大内容；其中，购买保障性住房使用住房公积金贷款的，最低首付款比例为 15%；购买保障性住房使用住房公积金贷款的，单、双缴存人最高贷款额度对应上浮 50%。销售：样本城市新房同比仍在低位，二手同比边际改善。本周样本城市新房同比仍在低位，二手同比边际改善。37 城新房成交面积四周滚动同比-18.5%，较上周-0.9pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比+1.1%，较上周+0.9pct；年初至今37 城新房成交面积累计同比-5.7%，19 城二手房成交面积累计同比+13.9%。8 月截至 22 日，37 城新房成交面积当月同比-17.7%，19 城二手当月同比+0.5%，12 城新房及二手合计-9.4%。当周热点：股市与楼市的反差意味着什么？去年 9 月以来，股市和楼市曾大致同步上涨，对应楼市止跌回稳阶段，但今年 Q2 以来，二者反差逐步加大，二手房价加速承压，如何理解这种差异？1、长周期视角，股市主要定价 EPS，楼市主要定价租金，二者都反应基本面因素，在大趋势上显著正相关，但不应该理解为因果关系。2、短周期视角，股市和楼市主要定价估值因子，二者可以有显著反差，意味着风险偏好大不同；股市风偏提升，跟监管周期放松、公共部门和私人部门资金入市等因素有关，也跟蓝筹股估值相对不高有关；楼市风偏未能持续提升，一方面是核心城市估值仍相对偏高所致，对应租售比和房贷利率的倒挂，另一方面也反映产业政策有待加强，稳股市和稳楼市本身的难度不可同日而语。3、中周期视角，股市和楼市的反差裂口终将收敛，但收敛的方式将如何演绎，一方面取决于后续宏观经济基本盘的走势，尤其是就业和通胀预期，另一方面取决于产业政策能否更加有力，尤其是能否定向深度降息以抹平租售比和房贷利率的倒挂，实现真正止跌回稳。风险提示1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。