房地产行业：本周楼市成交面积同比降幅收窄，海南从供需两端优化地产政策－第33周周报（2025年8月9日－2025年8月15日）250819

核心观点

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积为 167.3 万平，环比上升 3.5%，同比下降 9.4%，同比降幅较上周收窄了 5.5 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 5.7%、-8.5%、26.3%，同比增速分别为-30.2%、-0.9%、11.3%。一线城市同比降幅较上周收窄了 13.2 个百分点，二线城市同比增速较上周下降 8.8 个百分点，三线城市同比增速较上周提升 12.1 个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18 个城市二手房成交面积为 148.9 万平，环比上升 0.9%，同比下降 1.3%，同比降幅较上周收窄了 3.3 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 16.7%、-5.0%、-0.7%，同比增速分别为 3.4%、-3.2%、-8.1%。其中，一线城市同比增速较上周提升了 9.6 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 5.0 个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了 16.1 个百分点。

新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。12 个城市新房库存面积为11211 万平，环比增速为 0.2%，同比增速为-15.3%；去化周期为 18.4 个月，环比上升 0.5个月，同比上升 1.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 18.2、16.0、61.9 个月，一、二、三四线城市环比分别上升 0.7、0.2、5.9 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 0.6、1.0、0.4 个月。

土地市场环比量价齐跌、同比量涨价跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为 1559.5 万平方米，环比下降 4.9%，同比上升 68.4%；成交土地总价为 245.7 亿元，环比下降 41.3%，同比增加 13.2%；楼面均价为 1575.4 元/平，环比下降 38.2%，同比下降 32.8%；土地溢价率为 0.4%，环比下降 0.5 个百分点，同比下降 2.4 个百分点。

房企国内债券发行量环比下降，同比上涨。房地产行业国内债券总发行量为 108.5 亿元，环比下降 45.1%，同比上升 12.9%（前值：-12.4%）。总偿还量为 112.5 亿元，环比上升 1.5%，同比上升 7.9%（前值：10.0%）；净融资额为-4.0 亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 3.9%，较上周上升 1.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为1.6%，较上周上升0.6pct。房地产板块PE 为26.85X，较上周上升1.82X。

本周国家统计局公布房地产行业销售、投资与房价数据。1）销售与投资同比降幅进一步扩大。7 月全国商品房销售面积同比增速-7.8%，同比降幅较 6 月扩大了 2.4 个百分点；开发投资金额同比增速-17.0%，降幅较 6 月扩大了 4.1 个百分点；新开工面积同比增速-15.4%，降幅较 6 月扩大了 6.0 个百分点。2）70 城新房房价环比跌幅持平，二手房收窄。7 月 70城新房房价环比下降 0.3%，环比降幅与 6 月持平；二手房房价环比下降 0.5%，环比降幅较6 月收窄了 0.1 个百分点。政策

本周，海南省住建厅等部门发布《关于进一步优化调整有关调控政策的通知》，从供需两端推出多项措施，包括取消住宅分类标准、支持多孩家庭购房等。1）盘活存量方面，主要涉及收购存量商品房，盘活商服用地和商办用房，优化被征迁居民的安置方式等内容。首先，住房公积金增值收益、保障性住房再贷款是主要收购资金来源，房源用途包括公租房、保租房和城中村改造安置房，且用于保租房时，可以适当放宽收购面积标准，政策灵活性进一步增强，有利于海南加快收购存量商品房节奏；其次，本次政策明确支持商服用地“商改住”，有利于更好地盘活存量商办项目。最后，鼓励商品住房去化期高的市县，在城市更新实施中优先采用房票安置或“以购代建”方式安置，满足被拆迁居民安置需求的同时也有望加速库存去化。2）加大财税、金融支持方面，一方面，取消普宅和非普宅标准；另一方面，优化多孩家庭住房套数认定，给予信贷支持；持续发放人才购房补贴。3）明确提出将由海口先行探索优化现房销售节点。投资建议：

二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱，推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。此外，从近期的中央城市工作会议、政治局会议相关表态来看，“高质量开展城市更新” 已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。